Der Traum vom eigenen Haus kann schnell zum Albtraum werden, wenn das Risiko rund um eine Immobilie nicht vernünftig abgesichert ist. Vieles kann in einem Gebäude oder drum herum passieren, für die meisten Eventualitäten können Hauseigentümer zum Glück mit der richtigen Versicherung vorsorgen.
Unverzichtbar: Gebäudehaftpflichtversicherung für Vermieter
Besonders Immobilienbesitzer, die ihren Grund und Boden an Andere vermieten, benötigen eine leistungsstarke Gebäudehaftpflichtversicherung. Denn sie sind in vollem Umfang für Schäden verantwortlich, die rund um ihr Eigentum entstehen. Ganz gleich, ob es sich um Personen-, Sach- oder Vermögensschäden handelt. Wer in Deutschland Schäden an Dritten verursacht, haftet – wenn nötig, mit seinem gesamten Vermögen.
§ 836 BGB – Haftung des Grundstücksbesitzers
1) Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.
(2) Ein früherer Besitzer des Grundstücks ist für den Schaden verantwortlich, wenn der Einsturz oder die Ablösung innerhalb eines Jahres nach der Beendigung seines Besitzes eintritt, es sei denn, dass er während seines Besitzes die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat oder ein späterer Besitzer durch Beobachtung dieser Sorgfalt die Gefahr hätte abwenden können.
Wird das Haus oder die Wohnung vom Eigentümer selbst genutzt, sind Risiken zumeist durch die allgemeine Privathaftpflichtversicherung abgedeckt. Dabei sollte der Versicherungsnehmer allerdings unbedingt prüfen, in welcher Höhe das Risiko versichert ist. Eine nicht ausreichende Deckung kann den Hausbesitzer im Schadensfall teuer zu stehen kommen.
Wer benötigt eine Gebäudehaftpflichtversicherung?
Die Gebäudehaftpflichtversicherung ist eine spezialisierte Variante der Haftpflichtversicherung und schützt Immobilienbesitzer und Vermieter von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern sowie Wohnungen vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Auch für Besitzer eines Einfamilienhauses mit einer vermieteten Einliegerwohnung ist der Abschluss einer Gebäudehaftpflichtversicherung empfehlenswert. Im Gegensatz zur Gebäudeversicherung, die Schäden am Gebäude selbst reguliert, springt die Gebäudehaftpflichtversicherung bei Forderungen ein, die durch Personen- oder Sachschäden Dritter entstehen. In den Versicherungsschutz einer Gebäudehaftpflichtversicherung eingeschlossen sind neben der eigentlichen Immobilie auch alle Bereiche, die zum Gebäude gehören, etwa der Garten, ein Hof oder Gehwege.
Warum eine Gebäudehaftpflichtversicherung?
Für Besitzer von Immobilien und Grundstücken besteht hierzulande die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Entsprechend haben Hauseigentümer dafür zu sorgen, dass keine Personen oder Sachen im und um das Gebäude einen Schaden erleiden. Die Verkehrssicherungspflicht gibt beispielsweise Mietern, Nutzern oder Passanten von Immobilien die Möglichkeit, für einen erlittenen Schaden eine finanzielle Entschädigung beim Hausherren einzufordern.
Eigentümer von Immobilien haften, wenn durch ihr fahrlässiges Verhalten ein Schaden entstanden ist. Auch dann, wenn beispielsweise im Mietvertrag die Reinigungs-, Streu- und Räumpflicht auf den Mieter übertragen wurde oder sich wie aus heiterem Himmel ein Dachziegel löst. Unzählige weitere Szenarien können sich zum Nachteil für den Hausbesitzer entwickeln: Der Zeitungsbote rutscht in den frühen Morgenstunden auf dem noch nicht geräumten Zuweg aus, die morsche Treppenstufe verursacht den Sturz eines Besuchers, ein alter Baum fällt während eines Sturms auf das geparkte Auto des Nachbarn. In allen Fällen kann der Eigentümer der Immobilie zur Verantwortung und Kasse gebeten werden.
Was leistet die Gebäudehaftpflichtversicherung?
Die Reparatur des durch einen Baum demolierten Autos mag man noch aus eigener Tasche bezahlen können. Ein Personenschaden kann dagegen die gesamte Existenz bedrohen. Verunglückt der Postbote auf dem unzureichend beleuchteten Weg zum Briefkasten oder stolpert die Haushaltshilfe über die nicht sachgemäß verlegten Terrassendielen, drohen hohe und im ungünstigsten Fall lebenslange Schadensersatzforderungen. Bleiben nach einem Sturz körperliche Beeinträchtigungen und wird der Geschädigte sogar arbeitsunfähig, ist es mit einer einmaligen Schadensersatzleistung nicht mehr getan. Neben Arzt-, Behandlungs- und Krankenhauskosten sowie Schmerzensgeld können jahrelange Rentenzahlungen die Folge eines Unfalls auf dem eigenen Grund und Boden sein. Schutz vor solchen Unglücken und daraus resultierenden Schadensersatzforderungen garantiert nur eine Gebäudehaftpflichtversicherung. Die private Haftpflichtversicherung zahlt nicht, wenn ein Immobilienbesitzer eine Eigentumswohnung oder ein Haus vermietet hat.
Auch Eigentümer von unbebauten Grundstücken brauchen den besonderen Schutz einer Gebäudehaftpflichtversicherung. Nach der Rechtsprechung muss ein Grundstückseigentümer wirksame und auf Dauer angelegte Schutzmaßnahmen ergreifen, um Gefahren vorzubeugen. Insbesondere Kinder sind aufgrund ihrer Unerfahrenheit und Unberechenbarkeit vor Risiken zu schützen. Selbst wenn sie trotz Verbots das Grundstück zum Spielen benutzen. Altersschwache Bäume, ein kleiner Teich, Schrott, Maschinen oder ein baufälliger Schuppen stellen unberechenbare Gefahren und Verletzungspotential dar. Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sollten sich vergewissern, ob der Hausverwalter eine Gebäudehaftpflichtversicherung abgeschlossen hat. Für Unfälle Dritter in gemeinsam genutzten Räumen oder auf Außenanlagen ist nämlich jeder Bewohner mit verantwortlich.
Die Gebäudehaftpflichtversicherung reguliert Forderungen, die durch Personen- oder Sachschäden Dritter entstehen. Bei berechtigten Ansprüchen übernimmt sie die Kosten für Behandlungen, Therapien, Krankenhausaufenthalten, lebenslangen Renten sowie Reparatur- Wiederbeschaffungs- oder Renovierungskosten und Wertverlust. Darüber hinaus prüft der Versicherer, ob die Ansprüche überhaupt zulässig sind. Ist dem Eigentümer einer Immobilie keine fahrlässige Handlung anzulasten, wehrt die Versicherung unberechtigte Forderungen ab und vertritt den Versicherungsnehmer bei einem Rechtsstreit. Damit fungiert die Gebäudehaftpflichtversicherung bei Bedarf gleichzeitig wie eine Rechtschutzversicherung.
Gebäudehaftpflichtversicherung deckt hohe Risiken ab
Vor dem Abschluss einer Gebäudehaftpflichtversicherung muss der Versicherer die speziellen Risiken des Objekts kennen. Für die Höhe der Prämie spielen etwa die Größe der Immobilie, die Anzahl der vermieteten Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus oder die Jahresmieteinnahmen eine Rolle.
Als empfehlenswerte Mindestdeckungssumme nennen Experten 3 Millionen Euro. Je nach Objekt können aber auch fünf, zehn oder gar 15 Millionen Deckungssumme sinnvoll sein. Der Preis einer Gebäudehaftpflichtversicherung allein sagt übrigens nichts über ihre Leistungsfähigkeit aus. Teuer ist nicht immer gleich besser! Nicht auf der Prämie, sondern auf den Leistungen sollte das Hauptaugenmerk liegen. Sonst bleibt man bei Schäden womöglich auf dem Großteil der Kosten sitzen oder erhält überhaupt keine Erstattung. Eventuell müssen bestimmte Risiken bei Bedarf gesondert in die Police aufgenommen werden, zum Beispiel:
- Bauherrenrisiko
- Allmählichkeitsschäden
- häuslichen Abwässer oder Abwasserschäden durch Rückstau
- Kfz bis 6 km/h oder selbstfahrende Arbeitsmaschinen bis zu 20 km/h auf dem Grundbesitz
- Absicherung einer Photovoltaik-Anlage
Neben besonderen Risiken müssen dem Versicherer auch Änderungen an der Immobilie angezeigt werden, damit diese gegebenenfalls in die Gebäudehaftpflichtversicherung aufgenommen werden können. Die Gebäudehaftpflichtversicherung übernimmt nämlich Schäden nur dann, wenn sie als Leistung in der Police mit aufgeführt sind.
